Dobrá zmluva pri kúpe bytu je veľmi dôležitá
Ako sa bežne hovorí, papier Vás nepustí. V prípade kúpno-predajnej zmluvy však toto porekadlo nemusí platiť. Najmä, ak jej znenie, mnohokrát len stiahnuté z webu, necháva otvorené dvierka pre podvodníkov či nezodpovedá aktuálnemu zneniu zákonovNa kúpnej zmluve si treba dať záležať. Garanciu bezchybnej kúpnej zmluvy Vám vedia zabezpečiť realitné kancelárie alebo právnici.
Na internete môžete nájsť veľa vzorov kúpno-predajnej zmluvy. Ak si myslíte, že ich použitím pri predaji bytu či domu ušetríte čas a peniaze za advokáta či notára, ste na omyle. Môže sa stať, že si stiahnete neaktuálny vzor zmluvy, ktorý nepočíta napríklad s novelou katastrálneho zákona alebo zákona o vlastníctve bytov. Formulácia je často vágna a skrýva nástrahy, ktoré "neodborník“ laik nepostrehne. Kvôli neaktuálnosti zmluvy sa napokon môže vklad vlastníckeho práva na kupujúceho na katastri oneskoriť aj o niekoľko mesiacov a zmluvu bude aj tak treba napokon prepracovať.
Vzor zmluvy z internetu vás neochráni pred podvodníkmi. Preto pokiaľ vám zmluvu predloží druhá strana, najlepšie je aby ste si ju nechali radšej skontrolovať za nízky poplatok v realitnej kancelárii alebo advokáta.
Skryté nástrahy
Kupujúci si musí dávať pozor na to, aby sa nestal obeťou podvodu. "To znamená, vždy si overiť, že kupuje nehnuteľnosť od skutočného vlastníka. Môže si to overiť kontrolou listu vlastníctva na správe katastra. Nie je dobré spoliehať sa iba na internetový výpis z listu vlastníctva, keďže údaje sa aktualizujú iba raz týždenne. Ďalej je potrebné skontrolovať i časť C listu vlastníctva, t. j. ťarchy (napríklad vecné bremená, záložné zmluvy). Pretože aj keby v kúpnej zmluve neboli uvedené žiadne ťarchy, neznamená to, že nehnuteľnosť sa kupuje bez nich. Ďalej je určite potrebné viazať kúpnu cenu na vinkulačný účet alebo do notárskej úschovy, z ktorého - z ktorej budú prepustené peniaze v prospech predávajúceho až vtedy, keď bude na liste vlastníctva zapísaný kupujúci ako nový vlastník.
Ak zastupuje kupujúceho, odporúča mu do zmluvy zakomponovať právo odstúpenia od nej v prípade, ak vlastnícke právo nebude zapísané na kupujúceho v určitej lehote.
Dôležité body zmluvy
Predávajúci a kupujúci musia myslieť pri uzatváraní zmluvy aj na to, kedy sa byt odovzdá. Preto je veľmi dôležitá súčinnosť a spolupráca pri rôznych detailoch zmluvy. Vo väčšine prípadov je jeho odovzdanie nadviazané na dátum zápisu vlastníckeho práva do katastra. "Vždy je však lepšie nadviazať nasťahovanie sa do bytu na konkrétny dátum, bez ohľadu na vklad vlastníckeho práva do katastra, pretože zo strany predávajúcich môže dôjsť k zbytočným prieťahom. A to najmä v prípade, ak predávajúci použijú časť peňazí kupujúcich na úhradu svojho hypotekárneho úveru. Vtedy sa čaká na vystavenie kvitancie z banky o zaplatení úveru a výmaze záložného práva z listu vlastníctva. Jej vystavenie môže trvať aj dva mesiace. A práve preto sa nemôžu kupujúci do bytu nasťahovať.
Ak sa byt alebo dom neodovzdá v dohodnutom termíne, je možné tento problém riešiť súdnou cestou a podať žalobu na predávajúceho. Trovy súdneho konania uhradí v prípade neúspechu napokon predávajúci. "Pokiaľ ho neodovzdá načas, bude musieť zaplatiť kupujúcemu určitú zmluvnú pokutu ako sankciu za porušenie povinnosti, na ktorej výške sa zmluvné strany dohodnú v zmluve. Alebo sa zmluvné strany môžu v zmluve dohodnúť na tom, že po jej podpise, prípadne uplynutím stanovenej lehoty po podpise zmluvy, je kupujúci oprávnený nehnuteľnosť užívať. Teda v byte už môže bývať, pričom jeho vlastníkom sa stane až povolením vkladu vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti príslušnou správou katastra.